הורדת הרוב הדרוש

בהתאם לחוק פינוי בינוי יזם נדרש להשיג את הסכמת 80% מבעלי הדירות במתחם התחדשות עירונית. השגת הרוב האמור דורשת משאבים, סבלנות ועבודת שטח אינסופית. מאות שעות מוקדשות לישיבות עם קבוצות ויחידים, שיחות עם בעלי דירות בעלי מאפיינים שונים, הבנת צורכיהם, מתן הסברים ארוכים לנושאים מורכבים, בניית אמון. עבודה קשה, לא פעם מתסכלת. השגת הרוב הנדרש במתחם בן עשרות רבות של בעלי דירות עשויה להיארך חודשים רבים, לפעמים שנים.

התיקון לחוק מציע להוריד את הרוב הדרוש מ- 80% ל – 66%. והרי מה טוב, פשוט ונכון מהפחתת הרוב הדרוש לאור מורכבות תהליך ההחתמה? ולמה בכלל לתת כוח לקבוצת מיעוט המבקשת "לסכל" את התהליך? והרי התחדשות עירונית היא צורך לאומי, וקיצור לוחות הזמנים יעשה טוב לכל המעורבים – לבעלי הדירות, ליזם, לרשות העירונית המעוניינת בפיתוח המתחם ולהגדלת היצע הדירות. Win-win קלאסי.

רגע, לא כל כך פשוט. שהרי אם כך, למה לעצור ב-66%? למה לא 51%? למה לא לכפות את הפרויקט בהחלטת רשות כזו או אחרת?

נתחיל ממה שאמור היה להיות ברור מאליו ונדמה כי מעט נשכח – פרויקט פינוי-בינוי מפנה אנשים מבתיהם. מנתק סיפורי חיים. גודע קרבה פיזית ונפשית לבניינים הנהרסים, לשכונה, למכולת השכונתית, לקופת החולים וסניף הדואר. מפרק שכנות, דלת מול דלת, בת עשרות שנים. הנחת העבודה כי דירה חדשה, מעט גדולה יותר, בבניין חדש, מציעה בהכרח שיפור איכות חיים למפונים אינה טריוויאלית כפי שמתוארת. איכות חיים לא נמדדת רק בשווי הדירה. איכות חיים היא הישיבה המשותפת על הספסל בגינה, כל יום אחר הצוהריים, כל יום על אותו הספסל, לאורך שנים, איכות חיים היא תחושת שייכות, תחושת בטחון, חיי קהילה, היכרות. כולנו יודעים לאפיין את אותן קבוצות הנוטות שלא לתמוך בתהליך, שלא מטעמי סחטנות או מניעים שליליים אחרים, אלא המאמינות כי הפרויקט יפגע באיכות חייהן. ולצערנו, פעמים רבות, בעלי אותן דירות צודקים.       

אני באה מהשטח. מכירה את הפרויקטים משיטוט בין בניינים, פגישות עם אנשים, שומעת את הסיפורים, משיח קרוב, אינטימי. ומשם, לא מהאקדמיה ומעולמות התיאוריה, אני יכולה לקבוע בוודאות – פרוייקט שנדרש זמן רב להחתימו ושהחוזה או התכנון המוצע לו נתון שוב ושוב במשא ומתן, מעיד על טיבו ולרוב על העבודה החברתית (או היעדרה) שנעשית בו. קבוצות רחבות שאינן חותמות מצביעות על כשלון היזם לייצר פרויקט המציע שיפור באיכות החיים לחלק גדול מבעלי הדירות. פרויקט בו בוצעה עבודה חברתית שורשית שכללה מיפוי חברתי לדיירים, היכרות קרובה עמם, הבנת צורכיהם, רצונותיהם, ובעיקר חששותיהם, יודע להציע פתרונות המתאימים לכלל בעלי העניין. ומכאן, מתוך העבודה עם האנשים ולא מולם, ניתן להגיע לשיעור ההסכמה הנדרש בתוך חודשים ספורים. נכון, זה קשה, והיזם נדרש לעריכת כנסים, בחירת נציגויות ועבודה מולם ליווי קבוצתי ואישי, הצגת  החוזה, התוכניות, המפרטים בשקיפות מלאה. נדרש הסבר, בגובה העיניים, בנוגע לביטחונות, ללוחות זמנים, זהות היזם ודרך המימון. לעבוד עם בעלי הדירות, לראות בהם שותף לדרך בכל שלב, לתמוך בהם לאורך התהליך. להבין, לעומק ולא בסיסמאות, שעבורם מדובר בתהליך משנה חיים. במקום בו נוצרת השותפות הזו, במקום בו הקהילה לא "מובלת" אלא "מובילה" מתוך ידע וביטחון, במקום בו מתייחסים לקהילה כחלק מהותי מאוד בעבודה היזמית, שם החתימות לא מהוות חסם. שם הקהילה מתגייסת לחתום בשיעורים גבוהים מאוד.

התהליכים החברתיים במתחמי התחדשות עירונית אינם מספקים. חלק ניכר מהיזמים יוצא ידיי חובה והיקף העבודה החברתית – קהילתית המושקע על ידם, אפסי. אם לא די בכך, הפחתת שיעור ההסכמה הנדרש יגרום להורדת מוטיבציית היזמים (הנמוכה גם כך) לקיים תהליך חברתי מקיף מול הדיירים. היזמים יבינו שאין צורך "להתאמץ" או לוודא שההסכם המוצע מותאם לצרכי הדיירים. סביר להניח כי במתווה זה תתייתר עבודת היועצים החברתיים אותם נדרש היזם לשלב בפרוייקט, אלה האמונים על רווחתם של הדיירים לפני, לאורך ולאחר תהליך ההתחדשות העירונית. זהו מסר בעייתי לא רק ברמת הפרויקט אלא גם ברמה רחבה יותר – ביחס בין חברה לפרט, בין בעלי הון לקניין פרטי, בהתנערות הממשלה מהמחויבות לסוגיות חברתיות.

אותה הפחתת מוטיבציה, תביא להפחתת עבודת היועצים הקהילתיים ומכאן הדרך להחלשת בעלי הדירות והפיכת הנציגות שלהם לגוף חסר יכולת לנהל את תהליך העבודה מול היזם. הרי כבר כעת, כשעדיין נדרשת הסכמת 80% מבעלי הדירות, מדובר באירוע שהוא "לא כוחות". התחדשות עירונית מתקיימת לעיתים קרובות בשיתוף אוכלוסיות מוחלשות שמתקשות להתארגן וסובלות מפערי מידע שמקשות עליהן לנהל משא ומתן יעיל. המפגש בינה ובין היזם הוא פער תרבותי, פער בשפה, פער ידע עצום. אותו חולשה, מובילה לרמת חשש מוגברת. התיקונים המוצעים לחוק עלולים רק להחליש עוד יותר את בעלי הדירות ואף ליצור או להעמיק את הקרעים בינם לבין עצמם.

מטרת הממשלה להגדיל באופן דרמטי את היצע הדירות באמצעות הליכי התחדשות עירונית, מבורכת. אישור הצעת החוק יאפשר זאת, אך יש לזכור, כפי שהתחלתי טור זה, כי האלמנט המרכזי שמבדיל בין התחדשות עירונית לכל מיזם נדל"ני אחר הוא האנשים, וכלל לא ברור כי נכון לתעדף את מספר יחידות הדיור  החדשות בשנה על-פני צרכי בעלי הדירות. התחדשות עירונית איננה רק עניין קנייני, נדל"ני או משפטי-תיכנוני, אלא בראש ובראשונה עניין חברתי שנועד להיטיב עם הסביבה ובכללה עם האנשים שחיים בה. על המחוקק לאזן בין הפרט לחברה, בין הקניין הפרטי לצורך הלאומי. האיזון מזה שנים, שקבע שחובה להביא להסכמת 80% מבעלי הדירות, יצר איזון ראוי. ולראייה – אותם יזמים איכותיים, המשקיעים רבות בעבודה חברתית, משקיעים משאבים מהותיים בעבודה עם הקהילה, מצליחים להגיע לרוב הנדרש ברוב מוחלט מקרב המתחמים בהם הם פעילים. משיחות עם חברות מובילות למדתי כי אלה לא רואות בשיעור החתימה חסם מהותי. וגם אם כן – כך ראוי.

ואם הבנו כי מחד יש להתנגד להצעת החוק הנוכחית ומאידך נרצה לעודד הקמת מתחמי התחדשות עירונית גדולים ומשמעותיים בהיקפים גדולים, כיצד מתקדמים?

  • שילוב גופים חברתיים וקהילתיים בדיונים. קולם היום חלש או שכלל אינו קיים. להבין את החשיבות בהטמעת ההבנה והחשיבה הקהילתית בכל תהליכי ההתחדשות העירונית, ובכלל זה בתהליכי החקיקה. מהדיונים נעדר קול נעדרים אנשי מקצוע מתחום החינוך, מתחום הרווחה, מתחום הגיל השלישי וכו'. אסור להמשיך עם שיח המקדש מיקסום מספר יחידות הדיור הנבנות או קיצור תהליך הפרויקט, לפני הדיון בהשפעת ההתחדשות העירונית על האנשים החיים בשכונות, על שינוי אורך חייהם מהיסוד, על ההיבטים החברתיים שנגזרים מהתהליך.
  • לחייב את היזם בהשקעת משאבים כספיים בהעצמת הדיירים, בחיזוק והדרכת הנציגויות, בהפניית משאבים מתאימים לחיזוק בעלי הקרקע, במטרה ליצור קהילה חזקה ובעלת ידע וכלים מתאימים, כדי שאלה יוכלו להיכנס לתהליך מעמדה שווה לזו ממנה נהנים היזמים. בכלל זה – חובה חוקית לשילוב יועצים חברתיים בכל פרויקט משמעותי. מטרתם – קשר בין היזם לבעלי הדירות תוך הבנת שורש ההתנגדות לפרויקט והצעת פתרונות, כלכליים, להסרת ההתנגדויות. 
  • הישענות על מידע ומחקר חלף "תחושת בטן" – כמה מתחמים המציעים הצעות ראויות לבעלי הקרקע אינם מקודמים בגין שיעור חתימות נמוך? האם במתחמים אלה עולה שיעור ההסכמה על 60%? כמה מאותם מתחמים מקודמים על ידי חברות מובילות וכמה על ידי "מאכערים" כאלה ואחרים? 

אני בעד פרויקטי התחדשות עירונית. אלה תורמים לחידוש מרכזי הערים, לחידוש המבנים, תורמים להיצע יחידות דיור. יחד עם זאת, ביום בו כל הגורמים המעורבים – החל במחוקק, דרך משרדי הממשלה, היזמים ועד לבעלי הדירות – יפנימו כי התחדשות עירונית נוגעת בנפש האנשים המעורבים בה, יבינו כי פרויקט עשוי לגדוע סיפור חיים או לשנות אותו מבלי הכר, אז גם נדע להבין את הסיפור החברתי והקהילתי הסבוך הקשור במיזמים הללו. אם נדע לשלב את התמיכה בפרויקטים עם עבודה חברתית וקהילתית נכונה, שיעור ההסכמה לא יהיה מכשול לפרויקטים. באותו היום אולי גם נקרא לתהליך "תהליך בניית הסכמות" ולא "תהליך חתימות"